Baupolitik

Warum macht der Wohnungsmarkt immer wieder Probleme?

Eine Studie des Pestel-Instituts und des Bauforschungsinstituts ARGE kommt zu dem Ergebnis, dass in diesem Jahr ein Rekord-Wohnungsmangel von über 700.000 fehlenden Wohnungen entstehen könnte. Dies wäre das größte Wohnungsdefizit seit mehr als zwanzig Jahren. Die Studie wurde vom Verbändebündnis „Soziales Wohnen“ in Auftrag gegeben und erzeugte innerhalb kürzester Zeit ein beeindruckendes mediales Echo. Auch wenn die daraus abgeleiteten Handlungsempfehlungen des Bündnisses streitbar sind, trifft die Studie einen wunden Punkt: Wie konnte es dazu kommen, dass Angebot und Nachfrage so weit auseinanderklaffen? Und was macht die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt so schwierig?

Die derzeitige Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt

Die Lage auf dem deutschen (Miet-)Wohnungsmarkt bleibt unvermindert angespannt. Besonders deutlich wird dies, wenn man die Mietpreisentwicklung in den vier deutschen Millionen-Metropolen Berlin, Hamburg, München und Köln betrachtet, die allein schon etwa 8 Millionen Menschen beheimaten. In allen vier Städten ist über die letzten zehn Jahre ein stetiger Mietpreisanstieg zu beobachten. In Berlin betrug dieser Zuwachs 92 Prozent, wobei die dortige Preisentwicklung gerade im letzten Jahr nochmal deutlich an Fahrt aufgenommen hat. Doch auch Hamburg, München und Köln weisen für diesen Zeitraum Preissteigerungen von 33, 59 und 52 Prozent auf (siehe Abbildung 1).

Die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt ist in Deutschland besonders relevant. Der Grund: Deutschland ist eine Mieternation. Die Wohneigentumsquote – der Anteil der Haushalte, die im selbst genutzten Wohneigentum leben – liegt in Deutschland aktuell bei nur 46,5 Prozent. Zum Vergleich: Innerhalb der Europäischen Union liegt die durchschnittliche Wohneigentumsquote bei 70 Prozent und damit mehr als zwanzig Prozentpunkte höher als in Deutschland. Tatsächlich besitzt kein anderes Land innerhalb der EU eine niedrigere Wohneigentumsquote als Deutschland.

Warum ist die Situation so schwierig?

Für die derzeitige Lage auf dem Wohnungsmarkt ist eine Reihe unterschiedlicher Gründe verantwortlich. Die folgende Liste hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit, zeigt jedoch die Komplexität der Zusammenhänge.

1. Es wurde zu wenig gebaut
Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, in dieser Legislaturperiode jedes Jahr 400.000 Wohnungen zu bauen. Aufgrund des russischen Angriffskriegs und den damit verbundenen Folgen sieht es im Moment nicht danach aus, als wäre dieses Ziel umsetzbar. Aber klar ist: Insbesondere in der Vergangenheit wurde zu wenig gebaut. Im Jahr 2009 wurden beispielsweise lediglich 159.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Erst ab dem Jahr 2010 hat der Wohnungsneubau wieder Fahrt aufgenommen, aber die Lücke, die in diesen Jahren entstanden ist, konnte nie ganz geschlossen werden (siehe Abbildung 2).

2. Immer größere Wohnungsnachfrage in den Städten
Aktuell leben in Deutschland 84,3 Millionen Menschen. In den letzten 10 Jahren ist die Bevölkerung damit um fast 4 Millionen Menschen gewachsen. Zusätzlich gab es in dieser Zeit noch zwei weitere demografische Entwicklungen: Erstens sind immer mehr Menschen in die großen Städte gezogen. Zweitens hat die Zahl der Einpersonenhaushalte immer weiter zugenommen (siehe Abbildung 3) – und insbesondere in den Städten. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre hat den Wohnungsmarkt in den Metropolen daher vor besonders große Herausforderungen gestellt. Die Folgen sind in Form steigender Mieten dort gerade besonders spürbar.

3. Eine „Baukostenexplosion“
Bereits in den vergangenen Jahren war ein erheblicher Anstieg der Baukosten zu beobachten, der deutlich über dem Anstieg des sonstigen Preisniveaus lag und zu einem großen Teil von zusätzlichen Normen und Vorgaben getrieben war (siehe Abbildung 4). Für das Jahr 2022 liegen noch keine abschließenden Daten vor, aber es existieren handfeste Hinweise auf eine echte Baukostenexplosion. Auslöser dieser Verteuerung ist der Krieg in der Ukraine. Zum einen bezog Deutschland einen erheblichen Anteil seiner Baumaterialien aus Russland und der Ukraine. Zum anderen treiben die steigenden Energiepreise die Herstellungskosten für viele Baumaterialien in die Höhe. Und als ob dies nicht genug wäre, sorgt auch der zunehmende Fachkräftemangel für steigende Preise.

4. Die Bauzinsen steigen
Die letzten Jahre waren geprägt von einem historisch niedrigen Zinsniveau. Getrieben vom russischen Angriffskrieg kam es jedoch zu einem deutlichen Anstieg der Inflationsrate, der auch die Zinsen nach oben getrieben hat. Eine Auswertung von Interhyp zeigt, dass Kredite mit langfristiger Zinsbindung (wie sie bei der Finanzierung von Bauprojekten üblich sind) nur noch mit deutlichem Risikoaufschlag vergeben werden. Der Zinssatz für zehnjährige Kredite lag Ende 2021 noch bei lediglich einem Prozent. Aktuell liegt der Zinssatz für einen Kredit mit zehnjähriger Laufzeit bereits bei 3,71 Prozent. Bei Krediten mit fünfzehnjähriger Zinsbindung liegt der Zinssatz aktuell bei 3,83 Prozent (siehe Abbildung 5).

5. Auch in Deutschland gilt: „Not in my Backyard“ – „Nicht in meinem Kiez“
Warum mangelt es gerade in den Städten an neuen Vorhaben im Wohnungsneubau? Als Gesellschaft sind wir uns (überwiegend) einig, dass mehr gebaut werden muss, um die Probleme auf dem Wohnungsmarkt zu lösen. Auf lokaler Ebene gibt es jedoch von einzelnen Akteuren immer wieder erheblichen Widerstand gegen Bauprojekte, die aus gesellschaftlicher Sicht enorm wichtig wären. In den USA ist das Phänomen der NIMBY („not in my backyard“) schon lange bekannt. Hierbei handelt es sich um Personen, die Neubauvorhaben in der eigenen Nachbarschaft vehement ablehnen und dabei nicht unbedingt die Mehrheitsmeinung der Nachbarschaft widerspiegeln. Justus Enninga und Stefan Kolev weisen in ihrem Aufsatz darauf hin, dass dieses Phänomen auch in Deutschland existiert und viele wichtige Neubauprojekte in den Städten zunichtemacht.

Was könnte man tun, um die Probleme zu lösen?

Das Verbändebündnis, das die Studie in Auftrag gegeben hat, fordert als Reaktion auf die Ergebnisse eine Sozialbauoffensive in Höhe von 50 Milliarden Euro bis zum Jahr 2025. Aus liberaler Sicht wären andere Maßnahmen deutlich sinnvoller:

1. Gezielte Unterstützung mit Wohngeld
Die steigenden Mietkosten sind für immer mehr Menschen ein echtes Problem. Hiervor darf der Staat die Augen nicht verschließen. Das von der Ampel beschlossene Wohngeld-Plus-Gesetz ist daher der richtige Schritt, da es deutlich mehr Menschen den Zugang zu Wohngeld ermöglicht. Gegenüber dem Sozialwohnungsbau hat die Unterstützung mit Wohngeld einen zentralen Vorteil: Sie hilft den Menschen zielgerichtet und endet mit dem Wegfall der Bedürftigkeit.

2. Die Baukosten senken
Zentrales Ziel muss es sein, dass sich die Mietpreise über den Ausgleich von Angebot und Nachfrage regulieren. Damit wieder mehr Bauprojekte rentabel werden und das Angebot steigen kann, müssen die Baukosten sinken. Hierzu braucht es eine Vereinfachung der Bauordnungen, einen Schub für das serielle Bauen und Anreize für die Erforschung und Entwicklung innovativer Baumaterialien die Kosten senken können.

3. Eigentumsbildung unterstützen
Ab diesem Jahr sollen Familien mit kleinen und mittleren Einkommen mit eigenkapitalersetzenden Darlehen beim Eigentumserwerb unterstützt werden. Dies ist ganz klar ein Schritt in die richtige Richtung. Die zunehmende Abkehr vom Wohneigentum hat nämlich den unliebsamen Nebeneffekt, dass sich dadurch die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt weiter verschärft. Denn statt Eigentum zu erwerben, suchen die Menschen nach Alternativen auf dem Mietmarkt. Daher sollte es dringend auch Erleichterungen bei der Grunderwerbsteuer geben.

4. Ländliche Räume stärken
Mit dem Aufstieg des mobilen Arbeitens erlebt unsere Arbeitswelt gerade eine echte Revolution, die auch zu einem Erstarken des ländlichen Raums führen könnte. Denn wer nur zwei oder drei Mal pro Woche ins Büro muss, kann auch über seine Wohnortwahl neu nachdenken. Damit der ländliche Raum diese Chance nutzen – und damit auch die Städte entlasten – kann, braucht es die nötigen infrastrukturellen Voraussetzungen. Das Arbeiten im Grünen kann nur mit einer ausgezeichneten digitalen Infrastruktur und einer optimal ausgebauten Verkehrsinfrastruktur Realität werden.

5. Echte Bürgerbeteiligung
Damit nicht einige Wenige den Bau dringend benötigter Wohnungen verhindern können, sollte man ähnlich wie in Großbritannien über räumlich begrenzte Straßen- beziehungsweise Blockwahlen nachdenken. Auf diese Weise beteiligt man alle direkt Betroffenen an der Entwicklung ihrer unmittelbaren Umgebung. Insbesondere für die Eigentümer entsteht hierdurch ein Anreiz, andere Menschen von einer Zustimmung zu überzeugen (z.B. durch Gewinnbeteiligungen).