Türkei

Die selbstverschuldete Wohnungs- und Mietpreiskrise der Türkei

Den neuesten Daten des Datenanalyseunternehmens REIDIN zufolge stiegen die Mieten in der Türkei im Mai 2022 um 12,1 Prozent, im Jahresvergleich um 123,2 Prozent. In Istanbul lag der Anstieg sogar bei satten 13,9 Prozent im Monat und 183,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Diese Zahlen hätten noch höher ausfallen können, wenn die Mietsteigerungen nicht auf den Durchschnitt der jährlichen Inflation in den letzten 12 Monaten begrenzt worden wären, der derzeit bei 38,4 Prozent liegt. Dieser ist wesentlich niedriger als die Preissteigerung von 73,5 Prozent im Mai im Vergleich zum Vorjahr. Grund ist, dass die Inflation sich in der zweiten Jahreshälfte 2021 zunächst im Bereich von 15-20 Prozent bewegte, bevor die Zentralbank die Zinsen senkte und in der Folge Wechselkurs und Inflation außer Kontrolle gerieten. Durch ein kürzlich verabschiedetes Gesetz wurden die Mietsteigerungen noch weiter auf 25 Prozent gedeckelt.

Natürlich gelten die Obergrenzen nicht für neue Verträge, so dass Immobilieneigentümer zunehmend auf eine einzigartige rechtliche „Hintertür“ zurückgreifen, die so genannte Räumungsverpflichtung (tahliye taahhütnamesi), bei der sich der Mieter unter notarieller Aufsicht verpflichtet, das Objekt bei Vertragsende zu räumen. Wenn er bleiben möchte, muss er einen neuen Vertrag mit dem Eigentümer abschließen, natürlich zu den neuen Bedingungen des Eigentümers, und diesem eine neue Räumungsverpflichtung aushändigen.

Was ist also der Grund für den Anstieg der Mietpreise? Zunächst einmal ist festzustellen, dass der Anstieg der Mieten im Einklang mit dem Anstieg der Immobilienpreise steht, die im Land zuletzt um 11,8 Prozent monatlich und 137,2 Prozent im Jahresvergleich gestiegen sind – in Istanbul um 14,3 Prozent im Monat und 174,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Man kann also mit Sicherheit sagen, dass wir einen allgemeinen Immobilienboom haben, nicht nur einen Mietenboom, und das nicht nur in Istanbul, sondern in der ganzen Türkei.

Einige schieben die Schuld auf das Interesse von ausländischen Käufern am türkischen Immobilienmarkt. Es gibt keine Daten über Vermietungen an Ausländer, ihr Anteil an den Wohnungsverkäufen ist aber in den letzten zehn Jahren stetig von einem auf fünf Prozent gestiegen. Das allein dürfte aber nicht ausreichen, um die Preise oder Mieten derart in die Höhe zu treiben. Regionale Daten der Zentralbank, die die von Ausländern extrem nachgefragten Ferienorte Antalya und Muğla im Süden der Türkei sowie in Istanbul mit anderen Regionen des Landes vergleichen, zeigen keinen signifikanten Zusammenhang zwischen der Quote an ausländischen Käufern, Immobilienpreisen und regionaler Inflation. 

Andere machen den Ukraine-Russland-Krieg als Hauptschuldigen aus. Sie weisen darauf hin, dass die Immobilienpreise und Mieten unmittelbar nach Kriegsbeginn in die Höhe schossen. In der Tat verzeichnet Antalya den höchsten Anstieg bei Immobilienpreisen und Mieten; hier haben sich aufgrund des Krieges besonders viele Russen und Ukrainer niedergelassen, dicht gefolgt von Muğla und Istanbul. Wie bereits erwähnt, ist der Boom bei den Immobilienpreisen und Mieten in der Türkei jedoch flächendeckend.

Die eigentliche Schuld für den Preisanstieg im Immobilien- und Mietsektor liegt in den grundlegenden Wirtschaftsproblemen der Türkei. Zum einen zwingen die steigenden Lebenshaltungskosten die Hauseigentümer dazu, ihre Mieten zu erhöhen. Darüber hinaus steigen auch die Baukosten. Dies treibt die Preise für neue Wohnungen in die Höhe, was wiederum zu steigenden Preisen für bestehende Wohnungen und Mieten führt.

Auch kurbeln die niedrigen Zinssätze die Nachfrage an. Während Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen von rund 20 Prozent in vielen Ländern als extrem hoch gelten, sind sie in der Türkei extrem niedrig, wenn man die Inflation berücksichtigt. Selbst wenn man die offizielle Inflationsrate von 73,5 Prozent zugrunde legt, die weit unter der „tatsächlichen Inflation“ liegt, betragen die realen Kreditzinsen bei Berücksichtigung der Inflation etwa 50 Prozent und sind damit weit niedriger als in Deutschland oder in den meisten anderen Ländern der Welt.

Am wichtigsten ist, dass bei einer Inflation de facto im dreistelligen Bereich die einzigen Investitionen, die die Ersparnisse der Türken schützen können, nicht Finanzanlagen, sondern reale Vermögenswerte wie langlebige Güter und eben Wohnungen sind. Wohnungen sind dabei besonders attraktiv, weil sie weniger an Wert verlieren als andere langlebige Güter wie zum Beispiel Autos. Da die Türken zum Schutz ihrer Ersparnisse derzeit in Scharen auf den Immobilienmarkt strömen, sind dadurch auch die Mieten in die Höhe geschossen.

Natürlich wird diese Immobilienblase eines Tages platzen, wenn sich die Inflation und die Zinssätze normalisieren, aber bis dahin werden die Türken weiterhin mit steigenden Wohnungspreisen und, was noch beunruhigender ist, mit steigenden Mieten zu kämpfen haben.