Infrastruktur
Ein Jahr Berliner Mietendeckel – Eine (verheerende) Bilanz
Vor einem Jahr trat das Gesetz zum Berliner Mietendeckel offiziell in Kraft. Mit dem Gesetz wurden in der Hauptstadt sämtliche Mieterhöhungen für die Dauer von fünf Jahren unterbunden. Bei Neuvermietungen richtet sich die zugelassene Miethöhe an festgeschriebene Obergrenzen. Seit dem 23. November können Mieten sogar abgesenkt werden, sofern die im Mietendeckel-Gesetz definierten Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschritten werden.
Bereits vor seinem Inkrafttreten waren sich Ökonominnen und Ökonomen einig wie sonst selten, dass der Mietendeckel die Probleme auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht lösen wird – ganz im Gegenteil. Stattdessen könnte der Berliner Mietendeckel schon bald in diversen Wirtschaftslehrbüchern auftauchen, denn er dient als Musterbeispiel für fehlgeleitete Markteingriffe. Die steigenden Mietpreise in Berlin waren Ausdruck eines Angebotsengpasses – es gab und gibt einfach nicht genügend Wohnungen, um die wachsende Nachfrage zu decken. Mit dem Mietendeckel wurde dieser Angebotsengpass nur noch weiter verschärft. Statt die Ursache für steigende Mietpreise zu bekämpfen, hat man in Berlin das zugrundeliegende Problem noch weiter verschärft. Auch ein Blick über den nationalen Tellerrand hätte der rot-rot-grünen Landesregierung schnell klarmachen müssen, dass es sich bei ihrer Idee um ein mehr als gewagtes Vorhaben handelt. Alle Städte, die sich bisher an strikten Mietpreisbegrenzungen versucht haben, hatten im Nachhinein mit schwerwiegenden Problemen zu kämpfen.
Der Mietendeckel hat inzwischen auch ungeahnte Widersacher bekommen. Vier Berliner Wohnungsbaugenossenschaften, die gemeinhin nicht als „böse Investoren“ gelten, sondern eher für sozial verträgliche Mietpreise bekannt sind, haben offenbar Klage vor dem Bundesverfassungsgericht eingereicht. Laut dem Vorstand der Charlottenburger Baugenossenschaft Dirk Enzesberger muss aufgrund des Mietendeckels auf den Bau von etwa 4.000 Genossenschaftswohnungen verzichtet werden. Auch Modernisierungen können nicht wie geplant durchgeführt werden. Enzesberger fordert daher eine Abkehr vom Mietendeckel: "Ein Gesetz, das derart massiv in Grundrechte und bestehende Verträge eingreift, zugleich aber das Gegenteil der gesetzgeberischen Zielsetzung bewirkt, kann doch vor dem Grundgesetz keinen Bestand haben."[1]
Es bleibt spannend, ob der Berliner Mietendeckel noch lange Bestand haben wird. Nach Klagen der Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP vor dem Bundesverfassungsgericht ist mit einer Entscheidung zur grundsätzlichen Rechtmäßigkeit des Mietendeckel-Gesetzes im zweiten Quartal 2021 zu rechnen.
Nach einem Jahr wird es jedoch Zeit, eine erste Bilanz zu ziehen. Eine aktuelle Auswertung von Immoscout24 macht deutlich, dass sich die Befürchtungen zu den Auswirkungen des Mietendeckels absolut bewahrheitet haben.[2]
Der Mietendeckel greift: Die Mietpreise im betroffenen Segment sind rückläufig
Der Mietendeckel gilt für alle Wohnungen, die vor 2014 fertiggestellt wurden. In diesem Segment konnte im Zeitraum zwischen Januar 2020 und Januar 2021 tatsächlich eine signifikant negative Entwicklung der Angebotsmieten beobachtet werden. So sank die durchschnittliche Angebotsmiete pro Quadratmeter von 10,46 Euro im Januar 2020 auf 9,64 Euro im Januar 2021. Dies entspricht einer Preisreduktion von 7,8 Prozent. Allerdings liegen noch immer 76 Prozent der Inserate über den vorgeschriebenen Grenzen des Mietendeckels.
Die Folge: Das Angebot an Mietwohnungen sinkt in Berlin wie nirgendwo sonst
Das Angebot an Berliner Mietwohnungen ist im betroffenen Segment im Zeitraum zwischen Januar 2020 und Januar 2021 um sage und schreibe 30 Prozent zurückgegangen. Ein coronabedingter Effekt ist hierbei auszuschließen. Zum Vergleich: In anderen deutschen Metropolen ist das Angebot teilweise deutlich gestiegen, in Stuttgart sogar um 66 Prozent. Der Mietendeckel führt also ohne jeden Zweifel dazu, dass viele (ehemalige) Vermieterinnen und Vermieter ihre Wohnung nicht mehr auf dem Mietmarkt anbieten und das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen dadurch deutlich knapper wird.
Die Suche nach der Nadel im Heuhaufen: Ein dramatischer Angebotsengpass
Der dramatische Angebotsengpass auf dem Berliner Wohnungsmarkt zeigt sich ganz konkret in den Kontaktanfragen je angebotener Mietwohnung. Eine inserierte Mietwohnung mit Baujahr vor 2014 erhielt im Januar 2021 durchschnittlich 214 Kontaktanfragen. Im Januar 2020 lag die Zahl der Kontaktanfragen noch bei 128. Dieser Wert ist zwar auch schon enorm hoch, dennoch erhöhte sich das Kontaktaufkommen je Inserat im vergangenen Jahr nochmals um 67 Prozent. Zum Vergleich: Köln liegt bei den Kontaktanfragen je Inserat bundesweit auf Position 2. Dort gehen auf ein Inserat jedoch „nur“ 63 Anfragen ein. Die Suche nach einer Wohnung wird in Berlin zur Suche nach der berühmten Nadel im Heuhaufen.
Fazit
Der Auswirkungen des Berliner Mietendeckels sind genauso schlimm, wenn nicht sogar schlimmer, als befürchtet. Der Mietendeckel greift, doch die Folgen sind fatal: Die Wohnungssuche gestaltet sich in der Hauptstadt für breite Teile der Bevölkerung nahezu aussichtlos.
Eine Politik, die auf Mietendeckel und „Einfamilienhausverbot“ setzt, wird die unterschiedlichen Probleme auf dem deutschen Wohnungsmarkt sicher nicht lösen. Es braucht Maßnahmen, die den Angebotsengpass in angespannten Wohnungsmärkten beseitigen und die wieder mehr Eigentumserwerb zulassen. Unser Policy Paper „Internationale Baupolitik“[3] nützt hierzu den Erfahrungsschatz anderer Länder. Dabei zeigt sich:
- Statt Mietpreisbegrenzungen muss mehr gebaut werden, damit die tatsächliche Ursache hoher Mietpreise bekämpft wird.
- Mit einer Reduzierung der Grunderwerbssteuerlast und besserer Förderung der Wohneigentumsbildung ist auch in Deutschland mehr Wohneigentum möglich.
- Es braucht eine Entbürokratisierung der Landesbauordnungen um die Baukosten in Deutschland zu senken.
- Deutschland muss das digitale Planen und Bauen vorantreiben, um international nicht den Anschluss zu verlieren.
- Wir benötigen eine nationale Smart City-Strategie, damit Deutschlands Städte endlich smarter werden können.
[1] https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2021/02/medienbericht-mietendeckel…
[2] https://www.immobilienscout24.de/unternehmen/news-medien/news/default-t…