Wohnungsmarkt

Wie der Aufschwung auf dem Wohnungsmarkt gelingt

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist alles andere als einfach. Baukosten und Baulandpreise steigen, gleichzeitig bewegen sich die Zinsen auf hohem Niveau. Dieser Dreiklang sorgt für denkbar schlechte Rahmenbedingungen. Eine Umkehr des Trends ist bisher nicht in Sicht. Die Zahl der Baugenehmigungen ist weiter rückläufig, genauso wie die Prognosen zu zukünftigen Fertigstellungen. Die Folge: Insbesondere in den Städten herrscht erhebliches Mietpreiswachstum, gerade bei Neuvermietungen.

Strengere Mietpreisregulierungen sind keine Lösung

Unter diesen Voraussetzungen ist es kein Wunder, dass die Rufe nach einer strengeren Mietpreisregulierung lauter werden. Ein Gedankenspiel: Warum nicht den Berliner Mietendeckel (der für verfassungswidrig erklärt wurde) zum Vorbild nehmen und ein ähnliches Modell auf Bundesebene einführen? Ein Gutachten des IW Köln im Auftrag der Friedrich-Naumann-Stiftung für die Freiheit hat gezeigt, welche katastrophalen Folgen diese Idee für den deutschen Wohnungsmarkt hätte. Würde man die geltende Mietpreisbremse nach dem Vorbild des Berliner Mietendeckels verschärfen, würde sich die Zahl der inserierten Mietwohnungen pro Quartal zeitweise von 70.000 auf 27.000 reduzieren. Dies wäre ein Angebotseinbruch von über 60 Prozent. Die Wohnungssuche würde damit zur berühmten Suche nach der Nadel im Heuhaufen.

Mietpreisregulierungen sind also keine Lösung, doch was kann stattdessen helfen? Antworten auf diese Frage finden sich in unserem Gutachten „Nachhaltige Wege aus der Baukrise“, das vom Kompetenzzentrum Öffentliche Wirtschaft, Infrastruktur und Daseinsvorsorge e. V. angefertigt wurde. Bei der aktuellen fiskalischen Lage und der Größe der Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt helfen nach Ansicht der Forscher keine neuen Förderprogramme, sondern nur strukturelle Verbesserungen, die sich am ehesten bei den Baukosten erreichen lassen. Hierfür werden im Rahmen des Gutachtens insbesondere drei Wege aufgezeigt.

Nachhaltige Wege aus der Baukrise

Serielles Bauen: Beim seriellen Bauen werden Gebäudebestandteile durch einen industriellen Herstellungsprozess vorgefertigt und auf der Baustelle zusammengesetzt. Andere Länder (z. B. Schweden) sind beim seriellen Bauen teils deutlich weiter fortgeschritten. Hierzulande sorgen abweichende Landesbauordnungen und komplizierte Genehmigungsverfahren dafür, dass sich die Vorteile des seriellen Bauens nicht voll entfalten können. Unter optimalen Bedingungen lassen sich durch das serielle Bauen Einsparungen von bis zu 20 Prozent erreichen.

Building Information Modeling (BIM): Im Rahmen des BIM wird ein digitaler Zwilling für den gesamten Gebäudezyklus erstellt. Alle relevanten Projektdaten werden in Echtzeit aktualisiert und liegen in einer zentralen Datenbank vor. Mit dem Verfahren lassen sich insbesondere komplexe Abläufe optimieren und eine stark verbesserte Kommunikation zwischen Architekten, Bauherren, Ingenieuren und anderen Beteiligten erreichen. Erste Analysen deuten darauf hin, dass sich durch die Nutzung von BIM Projektlaufzeiten reduzieren und damit Kosteneinsparungen von bis zu 10 Prozent erreichen lassen.

Neue Baumaterialien und 3-D-Fertigung: Bauwerke werden seit über 100 Jahren mit den überwiegend gleichen Baustoffen und Techniken errichtet. Alternative Materialien wie Lehm oder Hanf haben es in Deutschland schwer, da sie in den geltenden Regelwerken unzureichend verankert sind. Auch innovative Baustoffe wie Carbon-Beton oder „selbstheilender Beton“ konnten sich bislang nicht durchsetzen. In naher Zukunft könnte der 3-D-Druck großes Potenzial bieten. Im Druckverfahren können beispielsweise gekrümmte Wände mit nahezu gleichem Zeit- und Kostenaufwand wie geradlinige produziert werden. In der aktuellen Situation sind die geltenden Genehmigungsverfahren jedoch viel zu komplex und teuer, um diese Art der Innovation weiter voranzutreiben.

Fazit

Statt populistischer Mythen braucht es echte Lösungen. Um den sich verschärfenden Angebotsengpass zu beseitigen, müssen vor allem wieder mehr Bauprojekte profitabel werden. Dies gelingt in erster Linie über einen signifikanten Bürokratieabbau in den Bauordnungen. Zu viele strikte und bürokratische Vorgaben sind in Zeiten der aktuellen Wohnungsnot nicht mehr zeitgemäß. Der Weg für neue Materialien und neue Technologien muss freigemacht werden, damit die Krise auf dem Wohnungsmarkt nicht zu einer weiteren Spaltung unserer Gesellschaft führt.