Baupolitik
Marktwirtschaft statt Mangelverwaltung
In der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland war der Wohnungsbau nur zwei Mal ein großes Wahlkampfthema: in den fünfziger und in den neunziger Jahren. Dafür gab es jeweils gute Gründe: Kurz nach dem Krieg musste in Westdeutschland für mehr als zehn Millionen Flüchtlinge und Vertriebene Wohnraum geschaffen werden – in einem gigantischen Kraftakt der Integration. Und nach der deutschen Wiedervereinigung 1990 ging es darum, die planwirtschaftlich heruntergekommenen Wohnungsbestände in den mittel- und ostdeutschen Städten schnellstmöglich zu sanieren und auf einen modernen Standard zu bringen.
Beides gelang. Es waren jeweils Sternstunden einer pragmatischen sozialen Marktwirtschaft, in der systematisch privates und öffentliches Geld zur Verfügung gestellt wurde, um die Engpässe zu beseitigen. Das ganze Arsenal der Förderung kam zum Einsatz. Es gab Sonderabschreibungen, Investitionszulagen, Planungsbeschleunigungen und vieles mehr, um eine massive Mobilisierung von zusätzlichem Kapital für den Wohnungsbau zu erreichen. Und all diese Instrumente wirkten: Ende der fünfziger Jahre gab es kaum mehr Klagen über Wohnungsnot in Westdeutschland, Ende der neunziger Jahre eher sogar zu viel Leerstand von frisch renovierten Gebäuden im Osten.
Mit dem juristischen Scheitern des Mietpreisdeckels in Berlin und der jüngsten Bekanntgabe der Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen, zweier Großanbieter von Wohnraum mit Schwerpunkt im Ruhrgebiet bzw. in Berlin ist nun wieder einmal eine heiße politische Diskussion aufgeflammt – kurz vor der Bundestagswahl. Wohnungsbau wird also wohl wieder zum Wahlkampfthema, bis hin zu den Forderungen von Die Linke und Grünen, Wohnungsbauunternehmen zu enteignen.
Nichts spricht dafür, dass ein solcher drakonischer Schritt das Problem löst. Ein Eigentumswechsel von Privat zum Staat schafft keine einzige Wohnung zusätzlich. Im Gegenteil, die staatliche Verwaltung des Mangels verschärft das Problem, indem sich ein Segment des Marktes durch harte politische Mietkontrolle abschottet – mit der Konsequenz, dass die Anreize, in diesem Segment zu investieren, massiv vermindert werden. Hinzu kommen defensive Reaktionen der Unternehmen, wie eben auch die Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen zeigt: Um schädliche Enteignungsdiskussionen zu vermeiden, versuchen die Unternehmen, mit Lockangeboten an den Staat aus der politischen Schusslinie zu kommen, was im Einzelfall mit betriebswirtschaftlicher Rationalität nichts zu tun haben mag. Hinzu kommt, dass eine Fusion alles andere als wettbewerbsförderlich ist, auch wenn im konkreten Fall von Vonovia und Deutsche Wohnen die Marktanteile des entstehenden Konzerns auch lokal noch in einer Größenordnung liegen, die ein Fusionsverbot durch das Kartellamt unwahrscheinlich macht.
Kurzum: Der einzige Weg aus der Wohnungsknappheit ist eine breit angelegte Offensive für mehr Aus- und Neubauten. Da allerdings gibt es heutzutage ein breites Arsenal an Möglichkeiten. Zunächst muss endlich in den schnell wachsenden urbanen Zentren mehr Bauland ausgewiesen werden. Dessen Preise sind im letzten Jahrzehnt um 40 Prozent gestiegen, ein klares Indiz für extreme Knappheit. Sowohl Neuland als auch Möglichkeiten der umweltschonenden Verdichtung – von der Umnutzung bis zur „Nachverdichtung“ – müssen stärker genutzt werden als bisher. Das Ziel „Mehr Raum zum Bauen!“ muss endlich kommunalpolitisch zur obersten Priorität werden, jedenfalls in allen schnell wachsenden urbanen Großräumen.
Gleichzeitig müssen die Anreize zu Investitionen verbessert werden. Dazu zählt zu allererst die Senkung der Baukosten, die aufgrund der Energieeinsparverordnung (EnEV) laut Branchenrechnung seit 2016 um 8 Prozent gestiegen sind, ohne übrigens eine nennenswerte Wirkung auf die CO2-Emissionen zu haben. Hinzukommen muss eine Vereinfachung des Baurechts sowie eine stärkere Nutzung der Möglichkeiten des modernen seriellen Wohnungsbaus, der zunehmend auch bauästhetisch Überzeugendes liefert. Wichtig ist eine grundlegende Verbesserung der steuerlichen Rahmenbedingungen – von der Senkung der Grunderwerbssteuer bis hin zu großzügigeren Abschreibungsregeln, die der schnelleren ökonomischen Alterung des Wohnungsbestands Rechnung trägt. Schließlich wäre auch darüber nachzudenken, in der Tradition genossenschaftlichen Eigentums neue Formen von Bürgerfonds für den Wohnungsmarkt zu entwickeln und zu fördern.
Mit all diesen Maßnahmen ließe sich die Angebotslücke an Wohnungen in den städtischen Regionen schließen – nicht kurzfristig, sondern auf lange Sicht, Schritt für Schritt. Wird dies kombiniert mit einer längerfristigen Entwicklungspolitik für den ländlichen Raum, vor allem mit Blick auf die Infrastruktur von Kommunikation, Verkehr und Versorgung, dann ließe sich auch der Zug der Menschen vom entlegenen Land in die urbanen Zentren mildern – und damit auch der Druck auf deren Ausbau. Mit all dem steht die soziale Marktwirtschaft wieder einmal vor einer gewaltigen Herausforderung, wie in den fünfziger und neunziger Jahren. Sie wird sich wieder bewähren, sobald die Weichen richtig gestellt sind.