Baupolitik
Wohneigentum muss wieder möglich werden
Die Wohneigentumsquote in Deutschland ist zum ersten Mal seit der Wiedervereinigung wieder gesunken. Eine aktuelle Auswertung der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe des Statistischen Bundesamtes durch das Forschungsinstitut empirica zeigt, dass im Jahr 2018 lediglich 42 Prozent aller Haushalte in Deutschland im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebten. Bei der letzten Erhebung für das Jahr 2013 lag dieser Anteil noch bei 43 Prozent.
Dieser Befund ist durchaus überraschend, denn eine steigende Lohnentwicklung sowie historisch günstige Zinsen müssten den Eigentumserwerb eigentlich erschwinglicher machen. Durch diese Entwicklung festigt Deutschland seine Stellung als Land mit der niedrigsten Wohneigentumsquote innerhalb der EU.
Für unsere Gesellschaft hat die niedrige Wohneigentumsquote weitreichende Konsequenzen. Der Erwerb von Wohneigentum könnte für viele Menschen ein wichtiger Baustein zur Altersvorsorge sein und gleichzeitig zu einer Reduzierung der Vermögensungleichheit in Deutschland beitragen.
Es fehlt an „Nachwuchseigentümern“
Als einen der Hauptgründe für den Rückgang der Wohneigentumsquote nennt die Studie von empirica einen Mangel an „Nachwuchseigentümern“. Bei den 30- bis 39-Jährigen lag die Wohneigentumsquote im Jahr 1998 noch bei 33 Prozent im Osten und 34 Prozent im Westen. Im Jahr 2018 betrug die Eigentumsquote in dieser Altersgruppe in Ostdeutschland nur noch 25 Prozent, in Westdeutschland fiel die Quote auf 30 Prozent. Das heißt: Junge Menschen in Ost- wie Westdeutschland wagen immer seltener den Schritt ins Eigentum.
Für diese Entwicklung werden in der Studie unterschiedliche Erklärungsansätze genannt. Neben gesellschaftlichen Faktoren wie der zunehmenden Kinderlosigkeit (Kinderlose leben tendenziell länger zur Miete) und der fortschreitenden Urbanisierung (in Städten ist der Eigentumserwerb schwieriger) sind die Rahmenbedingungen für den Eigentumserwerb in Deutschland besonders ungünstig.
Die Rahmenbedingungen für den Eigentumserwerb sind denkbar schlecht
Ein Vergleich mit seinen Nachbarländern macht deutlich, dass in Deutschland die Erwerbsnebenkosten besonders hoch sind. Erwerbsnebenkosten werden zusätzlich zum Kaufpreis fällig und stellen eine wesentliche Hürde für den Eigentumserwerb dar. Sie werden maßgeblich von der Grunderwerbsteuer bestimmt, hinzu kommen jedoch auch noch die Maklerkosten sowie die Notar- und Grundbuchkosten. Neben Belgien weist Deutschland die mit Abstand höchsten Erwerbsnebenkosten auf (siehe Abbildung).
Neben den hohen Erwerbsnebenkosten ist auch die steuerliche Förderung von Wohneigentum in Deutschland denkbar schlecht. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern existiert in Deutschland weder die Möglichkeit zur steuerlichen Abzugsfähigkeit privater Schuldzinsen noch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für Selbstnutzer.
Auch durch das erst kürzlich beschlossene Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen wird den Menschen der Zugang zu Wohneigentum weiter erschwert. Denn durch das Gesetz wird insbesondere in den Städten die Zahl der verfügbaren Eigentumswohnungen reduziert und deren Preise dadurch weiter befeuert.
Der Traum vom Wohneigentum muss wieder erfüllbar werden
Ein Leben „in den eigenen vier Wänden“ muss in Deutschland auch wieder für jüngere Menschen möglich werden. Es braucht eine Politik, die dafür sorgt, dass das eigene Haus oder die eigene Wohnung auch in jungen Jahren kein unerfüllter Traum bleiben muss. Die internationalen Erfahrungen machen durchaus Hoffnung. Sie zeigen, dass Deutschland etwas gegen seine niedrige Wohneigentumsquote unternehmen kann, sie ist kein Naturgesetz. An vorderster Front sollten die Erwerbsnebenkosten gesenkt werden. Dies gelingt am einfachsten durch eine Reduzierung der Grunderwerbsteuerbelastung – zum Beispiel über einen Freibetrag oder eine Reduzierung des Grunderwerbsteuersatzes. In einem zweiten Schritt sollte dringend über steuerliche Anreize zur Wohneigentumsbildung nachgedacht werden. Gleichzeitig darf der Staat durch Maßnahmen wie dem Umwandlungsverbot nicht aktiv zur Einschränkung des Angebots an Eigentumswohnungen beitragen. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, muss Deutschland nicht länger eine „Mietnation“ bleiben.
Unser Policy Paper „Internationale Baupolitik“ zeigt, mit welchen weiteren politischen Maßnahmen andere Länder den Weg für eine erfolgreiche Bau- und Wohnungspolitik ebnen.