Immobilien
Es wird schlechter, bevor es besser wird auf dem Immobilienmarkt
Die Immobilienweisen gehen in ihrem alljährlichen Frühjahrsgutachten für den Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) davon aus, dass sich die Lage auf dem Immobilienmarkt weiter zuspitzen wird. Für das Jahr 2025 rechnen die Gutachter mit gerade einmal 150.000 fertiggestellten Wohnungen. In Zukunft wird es darauf ankommen, den Wohnungsbau so einfach wie möglich zu machen.
Die Immobilienweisen gehen in ihrem alljährlichen Frühjahrsgutachten für den Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) davon aus, dass sich die Lage auf dem Immobilienmarkt weiter zuspitzen wird. Im Jahr 2022 wurden demnach rund 295.300 Wohnungen fertiggestellt. 2023 sollen es etwa 270.000 Wohnungen gewesen sein. Für das Jahr 2025 rechnen die Gutachter mit gerade einmal 150.000 fertiggestellten Wohnungen. Mit einer Erholung bei den Fertigstellungen ist laut den Gutachtern frühestens ab dem Jahr 2026, wahrscheinlich erst später, zu rechnen.
In vielen Städten lässt sich Neubau unter 21 Euro pro qm nicht vermieten
Der zentrale Grund für diese düstere Prognose ist der gesamtwirtschaftliche Mix aus hohen Baukosten, hohen Grundstückskosten und hohen Zinsen. Eine Modellrechnung im Rahmen des Gutachtens zeigt, dass Projektentwickler in den Großstädten derzeit eine Miete von 21 Euro pro Quadratmeter verlangen müssen, um überhaupt kostendeckend wirtschaften zu können. Bevor sich die Rahmenbedingungen nicht ändern, können (Miet-)Wohnungen unterhalb dieses Preises nicht gebaut werden. Mit vermeintlicher Profitgier hat dies rein gar nichts zu tun.
Da Bauprojekte meist mehrere Jahre dauern, ist die Talsohle bei den Baufertigstellungen noch lange nicht erreicht. In anderen Statistiken sind die Auswirkungen jedoch bereits sichtbar. Die Zahl der Baugenehmigungen geht immer weiter zurück, das Geschäftsklima im Wohnungsbau liegt auf einem historischen Tiefstand und die Stornierungswelle im Wohnungsbau hat Ende 2023 ihren Höhepunkt erreicht. All diese Effekte werden erst in einigen Jahren – wahrscheinlich ab 2025 – ihre volle Wirkung in Form fehlender Wohnungen entfalten.
Diskussionen um schärfere Mietregulierungen sind vorprogrammiert
Die Ergebnisse des Gutachtens der Immobilienweisen sind wenig überraschend, und die Folgen absehbar: Durch den zunehmenden Angebotsengpass wird ein erheblicher Druck auf die Mieten entstehen, der insbesondere in den Großstädten – wo der Angebotsengpass am größten ist – zu spüren sein wird. Alles deutet also darauf hin, dass sich der Mietanstieg der letzten Jahre weiter fortsetzt und die Krise erst in zwei oder drei Jahren ihren Höhepunkt erreicht.
Unter diesen Voraussetzungen erscheint es nahezu vorprogrammiert, dass eine neue Diskussion um einen bundesweiten Mietendeckel bevorsteht – und das, obwohl wir vom Beispiel Berlin wissen, welch katastrophale Auswirkungen diese Maßnahme hat. Aus der SPD-Bundestagsfraktion wurde bereits im vergangenen Jahr die Forderung nach einem bundesweiten Mietenstopp neu aufgewärmt. Doch was helfen vorübergehend günstigere Mieten, wenn keine Wohnungen mehr gebaut werden, in denen die Menschen leben könnten?
Es hilft nur eins: Bauen muss so einfach wie möglich werden
Statt populistischer Mythen braucht es echte Lösungen. Um den sich verschärfenden Angebotsengpass zu beseitigen, gibt es nur einen Ausweg: Es braucht eine Ausweitung des Wohnungsangebots. Das ist natürlich leichter gesagt als getan. Denn es wird erst dann wieder mehr gebaut werden, wenn für Bauunternehmen mehr Projekte rentabel werden. Dies könnte beispielsweise über eine echte Baulandoffensive gelingen (damit die Baulandpreise sinken) oder über einen signifikanten Bürokratieabbau in den Bauordnungen (damit die Baukosten nach unten gehen). Das bisherige Maßnahmenpaket der Bundesregierung hat bereits wichtige liberale Akzente gesetzt – diesen Weg gilt es fortzusetzen. Es liegt nun insbesondere an den Ländern, für Anpassungen ihrer Bauordnungen zu sorgen. Zu viele strikte und bürokratische Vorgaben sind in Zeiten der aktuellen Wohnungsnot nicht mehr zeitgemäß. Langfristig muss es Ziel sein, Wohnungsbau so einfach wie möglich zu machen.