Immobilien
Die Grunderwerbsteuer kann weg
Zu Beginn dieser Woche hat Bundesfinanzminister Christian Lindner eine Reform der Grunderwerbsteuer gefordert. Aus Sicht des FDP-Vorsitzenden sollten die Bundesländer den notwendigen rechtlichen Spielraum erhalten, die Grunderwerbsteuer über einen Freibetrag flexibler zu gestalten, oder ermäßigte Steuersätze für selbst genutztes Wohneigentum einzuführen. Lindner selbst würde sogar eine komplette Abschaffung der Grunderwerbsteuer präferieren. Einziges Problem: Die Idee scheitert an der Zustimmung des Bundesrats. Die meisten Bundesländer scheinen sich aktuell gegen eine solche Reform zu stellen.
Was ist die Grunderwerbsteuer überhaupt?
Die Grunderwerbsteuer wird immer dann fällig, wenn das Eigentum an einem Grundstück wechselt. Es handelt sich also um eine sogenannte Transaktionssteuer, deren Bemessungsgrundlage sich am Kaufpreis orientiert. Im Jahr 2006 – also vor gar nicht allzu langer Zeit – wurde die Grunderwerbsteuer im Zuge der Fiskalföderalismusreform erheblich überarbeitet. Bis zu diesem Zeitpunkt galt ein bundesweit einheitlicher Steuersatz von 3,5 Prozent. Ab dem Jahr 2007 konnten die Bundesländer den Steuersatz dann selbstständig festlegen und kannten dabei nur eine Richtung: aufwärts. Lediglich in Bayern liegt der Grunderwerbsteuersatz weiterhin bei 3,5 Prozent, in allen anderen Bundesländern wurde der Steuersatz auf bis zu 6,5 Prozent angehoben (siehe Abbildung unten).
Die Grunderwerbsteuer stieg jedoch nicht nur aufgrund höherer Steuersätze, sondern auch aufgrund des Anstiegs der Immobilienpreise. Hier ein einfaches Rechenbeispiel für ein fiktives Haus in einem Bundesland, in dem ein Höchstsatz von 6,5 Prozent gilt: Vor einigen Jahren lag der Kaufpreis für unser fiktives Haus bei 250.000 Euro, weshalb eine Grunderwerbsteuer von 16.250 Euro fällig wurde. Heute liegt der Kaufpreis für dasselbe Haus möglicherweise schon bei 500.000 Euro. Bei diesem Kaufpreis muss bereits Grunderwerbsteuer von 32.500 Euro entrichtet werden, ohne dass sich der Steuersatz verändert hat.
Natürlich ist nicht jede Steuer per se schlecht. Steuern sind eine wichtige Quelle, um zentrale staatliche Aufgaben zu finanzieren. Doch es gibt sinnvolle und weniger sinnvolle Steuern – und die Grunderwerbsteuer gehört sicherlich zur zweiten Kategorie. Hier sind drei sehr gute Gründe, die für eine Reform der Grunderwerbsteuer und sogar für deren Abschaffung sprechen:
Grund 1: Der Erwerb von Wohneigentum wird erleichtert
Deutschland ist eine Mieternation. Die Wohneigentumsquote – also der Anteil der Haushalte, die im selbst genutzten Wohneigentum leben – liegt in Deutschland aktuell bei lediglich 46,5 Prozent. Damit ist Deutschland eindeutiges EU-Schlusslicht beim Wohneigentum. In der aktuellen Situation ist der Immobilienerwerb aufgrund steigender Baukosten und Baukreditzinsen von bis zu 4 Prozent besonders schwierig. Doch auch sonst sind die Rahmenbedingungen in Deutschland alles andere als vorteilhaft. Ein Vergleich mit anderen Ländern zeigt, dass die hierzulande besonders hohen Erwerbsnebenkosten gerade für junge Familien eine Einstiegshürde beim Immobilienkauf darstellen. Der Grund: Die Erwerbsnebenkosten können in der Regel nicht über ein Immobiliendarlehen finanziert werden und müssen daher aus dem gesparten Kapital beglichen werden. Und siehe da: Die Erwerbsnebenkosten werden maßgeblich durch die Grunderwerbsteuer getrieben. Eine Senkung oder Abschaffung der Grunderwerbsteuer würde also gerade jüngeren Menschen beim Erwerb von Wohneigentum helfen.
Grund 2: Der Wohnungsneubau wird angekurbelt
Eine aktuelle Studie des Kieler Instituts für Wirtschaftsforschung kommt zu dem Ergebnis, dass eine Absenkung der Grunderwerbsteuer nicht nur den Eigentumserwerb erleichtern, sondern auch den Wohnungsneubau ankurbeln würde. Um zu dieser Erkenntnis zu gelangen, nutzt die Studie den Fakt, dass die Bundesländer ab dem Jahr 2007 die Grunderwerbsteuersätze eigenständig anheben konnten, die Bundesländer Bayern und Sachsen (zumindest bis zum Jahr 2022) hiervon jedoch nicht Gebrauch gemacht haben. Die ökonometrische Analyse zeigt, dass die Bautätigkeit in den beiden Bundesländern mit weiterhin niedriger Grunderwerbsteuer merklich höher war und dieser Effekt die Mehrsteuereinnahmen der jeweiligen Vergleichsländer deutlich überstieg. Die Erkenntnis, dass eine Absenkung der Grunderwerbsteuer auch den Wohnungsneubau ankurbeln könnte, ist natürlich gerade in der jetzigen Krisenzeit auf dem Wohnungsmarkt von großer Bedeutung.
Grund 3: Die Grunderwerbsteuer lässt sich aus ökonomischer Sicht nicht rechtfertigen
Eine Studie des IW Köln zeigt in ganz grundsätzlicher Weise, dass keine ökonomische Rechtfertigung für die Erhebung der Grunderwerbsteuer existiert. Demnach erfüllt die Grunderwerbsteuer weder das Prinzip der Leistungsfähigkeit (die Höhe der Besteuerung richtet sich nicht nach der Finanzkraft des Käufers bzw. der Käuferin), noch das Äquivalenzprinzip (die Höhe der Besteuerung spiegelt die geschaffenen Rahmenbedingungen durch die öffentliche Hand nur unzureichend wider). Stattdessen führt die Grunderwerbsteuer aus Sicht der Autoren zu verzerrten Investitionsentscheidungen und unter bestimmten Umständen sogar zu einer unrechtmäßigen Doppelbesteuerung aus Grunderwerb- und Mehrwertsteuer. Zu dieser Doppelbesteuerung kommt es, da Bauleistungen von der Mehrwertsteuer betroffen sind und gleichzeitig den Kaufpreis einer Immobilie (und damit die Grunderwerbsteuer) beeinflussen.
Fazit
Der Vorstoß von Bundesfinanzminister Christian Lindner zur Reform der Grunderwerbsteuer kommt zum richtigen Zeitpunkt. In einer Phase explodierender Baukosten und hoher Zinsen darf der Traum vom Eigenheim nicht an der unnötig hohen Grunderwerbsteuer scheitern. Eine Reform der Grunderwerbsteuer könnte Wohneigentum wieder erschwinglicher machen, den dringend benötigten Wohnungsbau ankurbeln und Doppelbesteuerungen vermeiden. Diese Vorteile sollten auch die Länder akzeptieren und den Weg im Bundesrat freimachen. Denn klar ist: Die Grunderwerbsteuer kann gerne weg.