Wohnugsmarkt
Quo vadis, Immobilienpreise?
Steigende Zinsen führen zu einem Nachfragerückgang bei Kaufimmobilien. Dies könnte auch einen Effekt auf die Preise haben – und gleichzeitig neue Probleme für den Mietwohnungsmarkt schaffen.
In wohl kaum einem anderen Land ist die Diskrepanz zwischen Traum und Wirklichkeit beim Thema Wohneigentum größer als in Deutschland. Etwa 9 von 10 Jugendliche träumen hierzulande vom Eigenheim, gleichzeitig liegt die Wohneigentumsquote bei den Unter-45-Jährigen bei gerade einmal 25 Prozent.
Der Zinsanstieg macht den Immobilienerwerb teurer
Insbesondere der aktuelle Anstieg der Zinsen führt dazu, dass der Erwerb von Wohneigentum sogar noch schwieriger werden könnte. Die Zinsen für Kredite mit zehnjähriger Laufzeit sind laut Interhyp seit Jahresbeginn von einem Prozent auf 2,76 Prozent angestiegen. Bei Krediten mit fünfzehnjähriger Laufzeit war ein Anstieg von 1,29 Prozent auf drei Prozent zu beobachten. Solche Zinsschwankungen mögen gering wirken, doch sie führen zu einer deutlich höheren finanziellen Belastung für Käuferinnen und Käufer. Ein Beispiel: Bei einem Kreditvolumen von 400.000 Euro und einer Tilgungsrate von 2 Prozent bedeutet ein Zinsanstieg von einem auf drei Prozent bereits eine monatliche Mehrbelastung von 667 Euro.
Nachfragerückgang nach Kaufimmobilien
Nun verdichten sich die Anzeichen, dass sich der Zinsanstieg und die damit verbundenen Zusatzkosten bereits auf die Nachfrage nach Kaufimmobilien auswirken. Wie verschiedene Auswertungen der Online-Plattform ImmoScout24 zeigen, ging die Nachfrage nach Kaufimmobilien im 2. Quartal 2022 (also im Zeitraum von April bis Juni) bereits um 36 Prozent zurück. Im Juli 2022 brach die Nachfrage dann um weitere 18 Prozent ein. In einigen Regionen scheint dieser Nachfragerückgang nun bereits einen Effekt auf die Preise zu haben. Demnach sind seit Jahresbeginn die Preise für Eigentumswohnungen in 173 von 312 Städten und Landkreisen (55 %) rückläufig. 110 Städte und Landkreise (35 %) verzeichnen auch einen Preisrückgang bei Einfamilienhäusern.
Zusätzliche Anspannung für Mietmarkt
Die Abkehr vom Wohneigentum hat einen unliebsamen Nebeneffekt, der oftmals übersehen wird: Die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt wird dadurch nochmal angespannter. Denn statt Eigentum zu erwerben, suchen die Menschen nach Alternativen auf dem Mietmarkt. Bereits im 2. Quartal 2022 nahm die Nachfrage nach Mietwohnungen um 48 Prozent zu. In der Folge sind die Angebotspreise für Mietwohnungen deutschlandweit deutlich stärker gestiegen als in den vorangegangenen Quartalen. Bei Bestandswohnungen betrug die Mietsteigerung im 2. Quartal 2022 2,7 Prozent, bei Neubauwohnungen lag der Mietzuwachs bei 3,6 Prozent. Erste Daten für den Juli 2022 lassen vermuten, dass sich diese Entwicklung auch im dritten Quartal fortsetzt.
Wohneigentum muss erreichbar bleiben
Ob es sich bei diesen Beobachtungen um eine Momentaufnahme oder um einen langfristigen Trend handelt, vermag derzeit noch niemand mit Sicherheit zu sagen. Zumindest gibt es derzeit keine Anzeichen für einen weiteren Anstieg der Kaufpreise. Aber so unsicher wie die weitere Zinsentwicklung ist, so unsicher ist auch die Entwicklung der Immobilienpreise.
Ganz unabhängig davon steht fest: Es braucht die richtigen Rahmenbedingungen für den Eigentumserwerb. Zum einen könnte das Aufstiegsversprechen der „eigenen vier Wände“ in Deutschland sonst gänzlich verloren geht. Und zum anderen könnte sich der Wettbewerb um bezahlbare Mietwohnungen andernfalls noch weiter zuspitzen.
Neben Maßnahmen zur Ausweitung des Angebots (z.B. zügige Nutzung des verfügbaren Baulands) werden insbesondere Anstrengungen zur Senkung der Erwerbsnebenkosten (z.B. Reform der Grunderwerbsteuer) und zur Reduzierung des Eigenkapitalbedarfs (z.B. eigenkapitalersetzende Darlehen) benötigt. Zudem könnte in Zukunft auch über neue Konzepte wie staatlich unterstützte Mietkaufmodelle nachgedacht werden, bei denen das Eigentum Schritt für Schritt an die Mieterinnen und Mieter übergeht.
Unser Policy Paper „Wird Wohneigentum unerreichbar?“ liefert weitere Informationen zum Thema. Und wer noch mehr erfahren möchte, kann sich in bei unserem Webtalk Ist der Traum vom Eigenheim noch realisierbar? informieren.
